La Société Civile Immobilière (SCI)

Objectifs

Pourquoi créer une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) peut être créée pour les raisons suivantes :

• Posséder des biens immobiliers
• Protéger son patrimoine immobilier
• Simplicité de gestion
• Mise en commun de biens immobiliers, de bénéfices
• Protéger son conjoint en cas de décès
• Dissocier le patrimoine d’exploitation et le patrimoine immobilier et pouvoir les transmettre séparément
• Eviter l’indivision (situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature, sur un même bien ou même masse de biens, sans pour autant que leurs parts respectives soient matériellement divisées)
• Simplifier la cession de l’entreprise aux acheteurs

Une SCI sert surtout à détenir un bien à plusieurs, protéger le patrimoine et éviter l’indivision.

Conditions

Conditions pour créer une SCI

Pour créer une Société Civile Immobilière :

• L'activité de la SCI est uniquement civile (gestion immobilière, pas d’activité commerciale ou agricole).
• Il n'y a pas de capital social minimum fixé.
• Il doit y avoir au moins 2 associés (personnes morales ou physiques) pour la créer (pas de maximum).
• Un apport (en numéraire ou en nature) des associés est requis.

Info :
Au moins deux associés, pas de capital minimum. L’activité reste civile, et chaque associé fait un apport, en numéraire ou en nature.

Deux associés, une activité civile et des apports suffisent pour créer une SCI.

Formalités

Coût et formalités pour créer une SCI

La création d’une SCI s’effectue en plusieurs étapes :

• Rédaction de statuts sous seing privé ou par acte notarié et signature
• Constitution et dépôt du capital auprès d'une banque
• Publication de la constitution de la société dans un journal d’annonces légales
• Immatriculation de la SCI via le guichet unique et réception d’un K-bis

Le coût de création d'une SCI varie selon plusieurs critères : le rédacteur des statuts, les clauses statutaires, le régime d’imposition choisi, le type d’apport, les frais administratifs ...

Statuts d'une Société Civile Immobilière

Les statuts d'une Société Civile Immobilière sont rédigés et doivent être signés par tous les associés. Il est obligatoire de faire figurer :

• L’objet de la SCI, c’est-à-dire son activité
• Dénomination sociale
• Adresse du siège social (pouvant être celle du lieu de résidence du gérant)
• Durée d’existence de la société (99 ans au maximum)
• Règles concernant la nomination et l’organisation de la gérance
• Nombre d’associés, identité et leurs apports (capital social)

À noter :
Le coût de création varie. Il dépend du rédacteur des statuts, des clauses, du régime d’imposition, du type d’apport et des frais administratifs.

De la rédaction des statuts à l’immatriculation, la création suit quatre étapes.

Gouvernance

Gérants et associés d'une Société Civile Immobilière

Après avoir créé la Société Civile Immobilière, un (ou plusieurs) gérant est nommé. Il peut s'agir d'une personne physique ou morale (responsabilités et obligations identiques comme pour une gérance à titre personnel). Il n’y a pas de condition (concernant l’âge, le diplôme, la nationalité…) pour devenir gérant mais des limites peuvent être inscrites dans les statuts. Il a la capacité de gérer une entreprise et veille à la bonne gestion de la SCI (déclarations, entretien des biens, encaissement des loyers…).

Les associés peuvent faire partie de la même famille, être des amis, être un couple (avec ou sans union) … Chacun d’eux possède des parts de la SCI. Ils reçoivent des parts sociales égales, suite à leurs apports.

Associé unique d'une SCI

Durant la vie d'une SCI, il est possible d'être associé unique suite au :

• rachat des parts sociales des autres associés
• décès des autres associés et au refus d’agréer les héritiers des associés défunts
• retrait d’un associé de la SCI

Selon l'article 1844-5 du Code civil, le fait qu'un seul associé détienne seul l'intégralité des parts sociales n'entraîne pas la dissolution automatique de la SCI, sauf si elle est prévue dans une clause dans les statuts.

La dissolution de la Société Civile Immobilière peut être demandée à tout moment au Tribunal de Commerce, par l'associé ou par toute personne qui aurait un intérêt personnel à agir.
S'il veut éviter la dissolution, l'associé unique doit régulariser la situation dans le délai d'un an, par l'entrée d'un nouvel associé au capital de la SCI, soit par :

• cession de parts sociales
• augmentation de capital
• donation d'une partie des parts sociales

Si un tiers demande la dissolution au motif que l'ensemble des parts sont détenues par un seul associé, le tribunal peut accorder un délai de 6 mois maximum à ce dernier pour régulariser la situation, plutôt que de dissoudre directement la SCI.

Décès d’un associé d'une SCI

Selon l'article 1870 du Code civil, la Société Civile Immobilière peut continuer d’exister grâce aux héritiers, légataires sauf mentions indiquées dans les statuts.

Ils ne sont pas considérés comme associés, et reçoivent une indemnisation correspondant à la valeur des parts sociales le jour du décès. Celle-ci est définie à l’amiable, par un expert ou par le président du tribunal judiciaire en cas de problème.

RÉSIDENCE DANS UN PAYS Étranger

Un associé ou un gérant peut résider dans n’importe quel pays, mais le siège de la Société Civile Immobilière (SCI) doit se trouver en France.

Associé mineur d'une SCI

Un mineur peut être associé d’une SCI s’il est âgé de 16 ans et émancipé (articles 413-1 à 413-8 du Code civil). Il peut faire des apports s’il en est propriétaire.

Un accord du juge des tutelles (articles 387 à 387-6 du Code civil) est nécessaire si le mineur n’a plus qu’un seul parent, apporte un bien immobilier ou en cas de désaccord de l’un des parents.

De plus, même d’un commun accord, les parents ne peuvent agir au nom du mineur (faire un emprunt, renoncer à un droit) ou intervenir pour toute chose lui appartenant (apport d’un immeuble par exemple). Si l’acte nuit au mineur, les parents sont responsables.

À noter :
Un associé unique n’entraîne pas la dissolution automatique. La SCI continue d’exister, sauf clause contraire dans les statuts ; l’associé peut régulariser la situation dans l’année.

Gérant, associés, héritiers ou mineur : chaque cas a ses règles, et les statuts peuvent les préciser.

Fiscalité

Société Civile Immobilière (SCI) : Fiscalité

Il est nécessaire de choisir de manière définitive entre le régime d’impôt sur le revenu (IR) ou d’impôt sur les sociétés (IS).

Impôt sur le revenu (IR) 

Avec l'impôt sur le revenu (IR) :

• La société ne paye pas d’impôts
• Chaque associé paye des impôts s’il reçoit des bénéfices (article 8 du CGI)
• La comptabilité est facilitée et moins contraignante.
• Il n'y a pas de bilan, de comptes à présenter annuellement au Tribunal de Commerce

Impôt sur les sociétés (IS)

Avec l'impôt sur les sociétés (IS) :

• Il y a peu d’impôts à payer selon le bénéfice
• La comptabilité est plus complexe
• Il y a un bilan à réaliser et des comptes à déposer chaque année
• La déduction des amortissements sur les actifs immobiliers est possible (article 39 C du CGI)
• Il peut y avoir des plus-values professionnelles à payer en cas de vente des locaux (article 210 A du CGI)  

Info :
Le choix entre IR et IS est définitif. À l’IR, la société ne paie pas d’impôt et la comptabilité est allégée ; à l’IS, elle tient un bilan et dépose ses comptes chaque année.

Le régime d’imposition se choisit une fois pour toutes : l’IR simplifie, l’IS permet d’amortir.

Fin de vie

Société Civile Immobilière : Dissolution et cession de parts

Dissolution d'une SCI

Une SCI peut être dissoute dans les cas suivants :

• Atteinte de la date d’expiration sauf en cas de prorogation
• Réalisation de l’objet social
• Décision des associés, tout en respectant les règles indiquées dans les statuts
• Faillite
• Décision prise par le tribunal

Cela engendre une publication dans un journal d’annonces légales, le dépôt d’un compte définitif de liquidation au Greffe du Tribunal de Commerce, le partage de l’actif social, le paiement de droits et taxes par les associés.

Cession de parts d'une SCI

Concernant la cession des parts de la SCI :

• Elle peut se faire librement, entre ascendants et descendants
• Elle peut s'effectuer entre associés ou personne extérieure, avec accord des autres associés en respectant les règles de majorité
• En cas de non-respect du délai pour se manifester, l’accord est admis.
• En cas de refus, s’il concerne le prix, un expert désigné par les parties ou le tribunal intervient. S’il concerne la personne, soit une autre peut être proposée, soit les autres associés peuvent racheter les parts dans les six mois.

La SCI se dissout dans cinq cas, et la cession de parts suit des règles d’agrément précises.

Questions fréquentes

Aller plus loin

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