La Société Civile Immobilière (SCI)

Pourquoi

Une SCI peut être créée pour les raisons suivantes :

• Posséder des biens immobiliers
• Protéger son patrimoine immobilier
• Simplicité de gestion
• Mise en commun de biens immobiliers, de bénéfices
• Protéger son conjoint en cas de décès
• Dissocier le patrimoine d’exploitation et le patrimoine immobilier et pouvoir les transmettre séparément
• Eviter l’indivision (situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature, sur un même bien ou même masse de biens, sans pour autant que leurs parts respectives soient matériellement divisées)
• Simplifier la cession de l’entreprise aux acheteurs

Coût

Il varie selon plusieurs critères : le rédacteur des statuts, les clauses statutaires, le régime d’imposition choisi, le type d’apport, frais administratifs.

Comment

La création d’une SCI s’effectue en plusieurs étapes :

• Rédaction de statuts sous seing privé ou par acte notarié et signature
• Enregistrement de ceux-ci au centre des impôts dans certaines conditions
• Publication de la constitution de la société dans un journal d’annonces légales
• Inscription de la société par Greffe du Tribunal de Commerce au Registre du commerce et des sociétés et réception d’un K-bis

Conditions

• Activité de la SCI uniquement civile (gestion immobilière, pas d’activité commerciale ou agricole)
• Pas de capital social minimum fixé
• Au moins 2 associés (personnes morales ou physiques) pour la créer (pas de maximum)
• Apport des associés (en numéraire ou en nature)

Statuts

Ils sont rédigés et doivent être signés par tous les associés. Il est obligatoire de faire figurer :

• L’objet c’est-à-dire l’activité de la SCI
• Dénomination sociale
• Adresse du siège social (pouvant être celle du lieu de résidence du gérant)
• Durée d’existence de la société (99 ans au maximum)
• Règles concernant la nomination et l’organisation de la gérance
• Nombre d’associés, identité et leurs apports (capital social)

Après avoir créé la SCI, un (ou plusieurs) gérant est nommé. Il peut être une personne physique ou morale (responsabilités, obligations identiques comme pour une gérance à titre personnel). Il n’y a pas de condition (concernant l’âge, le diplôme, la nationalité…) pour devenir gérant mais des limites peuvent être inscrites dans les statuts. Il a la capacité de gérer une entreprise et veille à la bonne gestion de la SCI (déclarations, entretien des biens, encaissement des loyers…).

Les associés peuvent faire partie de la même famille, être des amis, être un couple (avec ou sans union) … Chacun d’eux possède des parts de la SCI. Ils reçoivent des parts sociales égales, suite à leurs apports.

Associé unique

Durant la vie d'une SCI, il est possible d'être associé unique suite au :

• rachat des parts sociales des autres associés
• décès des autres associés et au refus d’agréer les héritiers des associés défunts
• retrait d’un associé de la SCI

Selon l'article 1844-5 du Code civil indique que le fait qu'un associé détienne seul l'intégralité des parts sociales n'entraine pas la dissolution automatique de la SCI, sauf si elle est prévue dans une clause dans les statuts.

La dissolution de la SCi peut être demandée à tout moment au Tribunal de Commerce, par l'associé ou par toute personne qui aurait un intérêt personnel à agir.
S'il veut éviter la dissolution, l'associé unique doit régulariser la situation dans le délai d'un an, par l'entrée d'un nouvel associé au capital de la SCI, soit par :

• cession de parts sociales
• augmentation de capital
• donation d'une partie des parts sociales

Si un tiers demande la dissolution au motif que l'ensemble des parts sont détenues par un seul associé, le tribunal peut accorder un délai de 6 mois maximum à ce dernier pour régulariser la situation, plutôt que de dissoudre directement la SCI.

Décès d’un associé

La société peut continuer d’exister grâce aux héritiers, légataires sauf mentions indiquées dans les statuts. Ils ne sont pas considérés comme associés, et reçoivent une indemnisation correspondant à la valeur des parts sociales le jour du décès. Celle-ci est définie à l’amiable, par un expert ou par le président du tribunal de grande instance en cas de problème.

REDISENCE DANS UN PAYS Etranger

Un associé ou un gérant peut résider dans n’importe quel pays, mais le siège de la SCI doit se trouver en France.

Associé mineur

Un mineur peut être associé d’une SCI s’il est âgé de 16 ans et émancipé (capacités juridiques). Il peut faire des apports s’il en est propriétaire. Un accord du juge des tutelles est nécessaire si le mineur n’a plus qu’un seul parent, apporte un bien immobilier ou en cas de désaccord de l’un des parents. De plus, même d’un commun accord, les parents ne peuvent agir au nom du mineur (faire un emprunt, renoncer à un droit) ou intervenir pour toute chose lui appartenant (apport d’un immeuble par exemple). Si l’acte nuit au mineur, les parents sont responsables.

Il est nécessaire de choisir de manière définitive entre le régime d’impôt sur le revenu (IR) ou d’impôt sur les sociétés (IS).

IR

• La société ne paye pas d’impôts
• Chaque associé paye des impôts s’il reçoit des bénéfices
• Comptabilité facilité
• Pas de bilan, comptes à présenter annuellement au Tribunal de Commerce

IS

• Investissement immobilier suffisant nécessaire
• Peu d’impôts à payer
• Comptabilité plus complexe
• Comptes, bilan à réaliser chaque année
• Déduction des amortissements sur les actifs immobiliers
• Plus-values professionnelles à payer en cas de vente des locaux

Dissolution

Une SCI peut être dissoute si :

• Atteinte de la date d’expiration sauf en cas de prorogation
• Réalisation de l’objectif
• Décision des associés, tout en respectant les règles indiquées dans les statuts
• Faillite
• Décision prise par le tribunal

Cela engendre une publication dans un journal d’annonces légales, le dépôt d’un compte définitif de liquidation au Greffe du Tribunal de Commerce, le partage de l’actif social, le paiement de droits et taxes par les associés.

Cession de parts

• Librement, entre ascendants et descendants
• Entre associés ou personne extérieure, avec accord des autres associés en respectant les règles de majorité
• En cas de non-respect du délai pour se manifester, l’accord est admis.
• En cas de refus, s’il concerne le prix, un expert désigné par les parties ou le tribunal intervient. S’il concerne la personne, soit une autre peut être proposée, soit les autres associés peuvent racheter les parts dans les six mois.